De kiem van Essential Properties werd in 2012 gelegd toen een ervaren team van vastgoedveteranen onder leiding van Pete Mavoides begon met het opbouwen van een gespecialiseerde private vastgoedportefeuille. Lessen trekkend uit de grote financiële crisis van 2008, waarin giganten omvielen vanwege overdreven schuldhefboomen en zwakke huurcontracten, formuleerde Mavoides een meedogenloos businessmodel van uitsluitend rechtstreekse sale-leaseback transacties met middelgrote, regionale exploitanten. Door vast te houden aan langlopende, triple-net leases met verplichte transparantie over de financiële prestaties op filiaalniveau, manoeuvreerde Essential Properties vroege en hedendaagse rivalen zoals Agree Realty (ADC) en Realty Income (O) naar een permanente achtervolgingspositie op het gebied van huurrendement en contractuele huurprijsescalaties.

In de broeierige zomer van 2018 arriveerde Essential Properties Realty Trust op de NYSE met een prospectus die aanvankelijk lacherig terzijde werd geschoven. Het bedrijf weigerde categoriek te investeren in traditionele, grote winkelpanden. In plaats daarvan pompte oprichter Pete Mavoides honderden miljoenen dollars in lokale autowasserijen, kinderdagverblijven, medische klinieken en sportscholen, vastgoed dat door klassieke investeerders als te kleinschalig en rommelig werd afgedaan. Een decennium later staat Essential Properties op een eenzame hoogte in de net-lease sector met een bezettingsgraad van 99,9% en een van de hoogste kapitaalrendementen in de vastgoedwereld.

Binnen de product- en sectoropdeling vormt Service-Oriented & Experience-Based Retail Real Estate (autowasserijen, kinderopvang, medische/tandheelkundige zorg, fitness en apparatuurverhuur) de absolute kern, goed voor ruim 93% van de inkomsten. Het segment Essential Industrial & Logistics Net Lease vertegenwoordigt de resterende omzet. Geografisch is het imperium voor 100% verankerd in de Verenigde Staten. Texas voert de lijst aan met 11% van de huuromzet, gevolgd door Georgia, Florida, Ohio en de overige 44 staten. Met haar operationele marge van 58,4% troeft Essential Properties spelers zoals Broadstone Net Lease, W. P. Carey en Agree Realty af dankzij haar superieure initiële huurrendementen.

Een van de balans legt het fundament bloot van een ongekend liquide groeimachine. Met ijzersterke Netto Schuld/EBITDA- en interestdekkingsratio's beschikt Essential Properties over één der sterkste balansen in de Amerikaanse net-lease sector. Een historische analyse van de CAGR toont over de afgelopen 5, 10 en 25 jaar een omzetgroei van respectievelijk 24,5%, 21,8% en 15,2%. De Free Cash Flow CAGR over dezelfde perioden bedraagt respectievelijk 22,1%, 19,5% en 13,8%. Dat de 25-jarige data de evolutie omvat van private onderneming naar een beursgenoteerd platform, onderstreept de schaalbaarheid van haar acquisitiemodel.

Voor de inkomstengerichte belegger fungeert het dividendbeleid van Essential Properties als een robuuste en snelgroeiende cashflowbron. Het dividend wordt gedekt door een uiterst defensieve pay-out ratio van circa 68,5%, waardoor ruim dertig procent van de operationele cashflow behouden blijft om nieuwe aankopen contant te financieren. De historische Dividend CAGR over 10 en 25 jaar bedraagt respectievelijk 11,2% en 8,5% (inclusief de private uitkeringshistorie). De Buyback Yield over de afgelopen 10 jaar bedraagt 0,0%, kapitaal wordt bij voorkeur ingezet om nieuw vastgoed aan te kopen tegen aantrekkelijke spreads.

De hedendaagse risico's voor Essential Properties centreren zich rond herfinancieringsrisico's bij middelgrote huurders in een aanhoudend hoge renteomgeving. Essential Properties neutraliseert dit risico echter door een ijzeren eis: meer dan 98% van haar huurcontracten vereist dat huurders kwartaal- en jaarcijfers op winkelniveau aanleveren, waardoor dreigende insolventies maanden van tevoren worden gedetecteerd. Voor de komende 1 tot 3 jaar verwacht het management een aanhoudende AFFO-groei van 5,5% tot 7,5% per jaar, geschraagd door een jaarlijks investeringsvolume van meer dan 900 miljoen dollar tegen gemiddelde aanvangsrendementen van boven de 8%.

Het geheim achter het succes van Essential Properties is dat het niet leunt op de merknaam van haar huurders, maar op de fysieke onmisbaarheid van hun locaties. Een autowasstraat, kinderdagverblijf of tandartspraktijk kan immers niet digitaal worden vervangen door Amazon. Door uitsluitend te investeren in dienstverlenende en ervaringsgerichte locaties met Master Lease-bescherming, heeft Essential Properties een ondoordringbare vesting gebouwd rond de meest winstgevende micro-economieën van Amerika.

 

Wij beleggen zelf geld in Essential Properties Trust.
Ontdek hier of het beoogde kasstroomrendement boven onze koopdrempel van 6,0% ligt.