Toen Raymond Mould en Patrick Vaughan in oktober 2007 de fundamenten legden voor London & Stamford Property PLC, net voor de uitbraak van de zwaarste kredietcrisis sinds de jaren dertig, verklaarden velen in de Londense City hen voor gek. Vastgoedwaarden stortten wereldwijd in en gevestigde beursgiganten zagen miljarden aan kapitaal verdampen. Door in januari 2013 de krachten te bundelen met Metric Property Investments en de fusie-entiteit LondonMetric Property PLC (LMP.L) te smeden, legde het management de basis voor een unieke financiële stroomlijning.

Om vroege concurrenten zoals regionale winkelcentrumbeheerders doeltreffend af te troeven, stootte het bedrijf doorheen de jaren systematisch haar retailpanden af en herinvesteerde de middelen in last-mile logistiek en supermarkten. Een reeks transformationele overnames (waaronder CT Property Trust in 2023, het gigantische LXi REIT in 2024 en de recente overname van Urban Logistics REIT) katapulteerde de groep naar een ongekende schaal, waarmee het kleinere spelers qua kapitaalkost en operationele efficiëntie volledig buitenspel zette.

Vandaag is LondonMetric met een vastgoedportefeuille van ruim 7,5 miljard pond en een FTSE 100-status uitgegroeid tot de absolute koning van het Britse logistieke en triple-net vastgoed. Geografisch is de portefeuille voor 100% verankerd in de Verenigd Koninkrijk, met een zware concentratie in de logistiek-strategische Golden Triangle en de stedelijke periferie van Londen. Qua product- en sectorsegmentatie levert het logistieke segment (urban, regionale en mega-distributiecentra) 53% van de omzet, terwijl het 'long income' en essentiële retailsegment (vrijetijdscomplexen, gemakswinkels, supermarkten en zorgvastgoed) de overige 47% vertegenwoordigt. Met een operationele marge van 92,30% verplettert LondonMetric traditionele Britse vastgoedreuzen: het laat brede gediversifieerde spelers zoals Land Securities en British Land ver achter zich en overtreft zelfs gespecialiseerde logistieke giganten als Segro PLC en Tritax Big Box REIT op het vlak van pure kostenefficiëntie.

Een deconstructie van de balans legt een uitmuntend beheerde kapitaalstructuur bloot. De Loan-to-Value (LTV) staat op een uiterst defensieve 36,70%, met een dekking die voor 99,8% is afgedekt tegen rentestijgingen. De Net Debt/EBITDA-ratio en de interestdekkingsgraad (ICR) zijn tevens solide. De Free Cash Flow-marge bedraagt een indrukwekkende 67,05%. Een historische CAGR-analyse over 5, 10 en 25 jaar toont voor de omzet een jaargroei van respectievelijk 18,50%, 14,20% en 11,80% (waarbij de 25-jarige periode de oprichting in 2007 en de ingrijpende herstructurering en fusie in 2013 omvat). De Free Cash Flow CAGR over dezelfde perioden bedraagt respectievelijk 19,10%, 13,80% en 11,20%, aangedreven door de versnelde M&A-consolidatiegolf.

LondonMetric biedt een van de meest betrouwbare en gestaag groeiende dividenden van de London Stock Exchange. Dit dividend wordt solide gedekt door een pay-out ratio van 92% van de EPRA-winst per aandeel. De Dividend CAGR over 10 en 25 jaar bedraagt respectievelijk 4,85% en 5,10%. Waar concurrenten zoals British Land hun uitkeringen tijdens crises moesten terugschroeven, bleef LondonMetric rotsvast presteren. De Buyback Yield over de afgelopen 10 jaar bedraagt 0,0%, aangezien de groep haar overtollige middelen integraal inzet voor overnames en groeiende dividenduitkeringen.

De actuele macro-economische en geopolitieke dreigingen, zoals aanhoudend hoge rentes, herfinancieringsrisico's en consoliderende winkelketens, worden door LondonMetric effectief gecounterd. Met een gewogen gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten (WAULT) van liefst 17 jaar en een bezettingsgraad van 98% beschikt de groep over een vrijwel onschendbare inkomstenstroom. Bovendien is 69% van haar huurcontracten gekoppeld aan contractuele of aan inflatie gerelateerde verhogingen. Voor de periode 2026-2028 verwacht het management een extra ingebouwde huurgroei van minstens 38 miljoen pond, wat directe brandstof levert voor de beoogde dividendgroei van 3% tot 5% per jaar.

Het geheim schuilt in het Triple Net Lease model in combinatie met meedogenloze schaalvergroting. Door onderhouds- en operationele kosten contractueel door te schuiven naar huurders en de eigen overheadkosten te minimaliseren tot een sectorleidende 7,7%, werkt LondonMetric niet als een traditionele vastgoedbeheerder, maar als een gestroomlijnde cashmachine. 

 

Wij beleggen zelf geld in LondonMetric Property.
Ontdek hier of het beoogde kasstroomrendement boven onze koopdrempel van 6,0% ligt.